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购物中心整合商业地产金融三大专业

发布时间:2019-10-13 05:59:04 编辑:笔名

  购物中心:整合商业、地产、金融三大专业

  购物中心是商业产品,因为它最终的体现方式是凝聚客流、提升销售;购物中心是地产产品,原因在于它将为零售商提供适合于商业经营的建筑载体、服务空间;购物中心同时也是金融产品,因为它不是静态的不动产,而是一种通过运营可以带来增值、具有动态升值潜力和较高收益率的投资形式。购物中心具有上述三个方面的功能,分别代表着购物中心商业、地产、金融三种属性,也由此而产生了运营商、开发商、投资商三大构成主体。 基于上面的分析和判断,我们可以发现,购物中心既不仅仅是商业,也不仅仅是地产或者金融,而是三种不同属性的集合体,这种集合体形态也最终反映出了购物中心开发行为的内在动力和专业本质,并由此决定着购物中心作为复合型产品必须要具备的三项综合专业能力,虽然这三种功能可以由不同的组织系统来完成,但是三者之间的协调运做将不可避免地成为项目持久成功的保证,同时也预示着购物中心只有在商业、地产、金融三个方面形成综合的 专业工程 才可能产生出应有活力和号召力的重要性,其最终的表现结果也才具有持久价值和意义。 结合目前我国购物中心发展的实际情况,我们也不难发现,如果运营商、开发商、投资商三大构成主体只偏重于其中任何一种属性将会产生的不同操作手法和发展策略。比如零售商开发的购物中心大多以完善原有商业设施、充实商业功能为出发点,往往是从提高自身市场竞争能力和应变能力角度作出考虑,一般会采用 超级百货 的概念,以使商场内的商品更加丰富、功能更加完善;当然也有不少项目只是具备购物中心的外表,还不能体现出购物中心的实质内涵,比如在商品分布区域的处理上,这些项目通常会采用百货公司所惯用的集中型的布局形式,与购物中心创造随心所欲 逛 的感觉和环境会有一定差别;与此同时,这类项目发展商自身对不动产价值的提升作用并不是特别关注。 从着眼点上看,投资商无疑看中的是购物中心高于住宅或者其它投资品种所带来的更大权益和机会,他们需要取得的是稳定并且持续的现金流回报;而更多的进行商业地产开发的地产公司则主要是看中了购物中心远远高于住宅项目的回报,短期直接出售商铺以最快速赚取现金收益的现象也因此而产生,这部分开发商的执行方法完全移植住宅思维,通常情况下以物业管理为出发点,采取类似于专业市场的管理模式,这也是造成目前购物中心与商业地产混淆的重要原因所在。 从购物中心持续经营和科学开发的角度上讲,孤立去看待三大属性中的任何一个属性都可能会使项目的推进面临一些障碍。举例来说,作为这样一种复合性的产品,投资人所关注的与购物中心运营者所关注的方向确实有所不同,因此职业经理人的执行策略常常会和投资者之间产生冲突,所以要保证购物中心的持续运营和项目的顺利推进,相关团队的协调运转确实非常重要,从这个角度而言,作为购物中心这样一种复合型产品,投资者和执行人就需要在三个属性方面达成一致,整合商业、地产和金融三个方面的专业能力。 从商业产品的角度来说,同其它商业形态和商业业态一样,如果购物中心自身缺乏足够的特色或者在商圈的 绝对地位 ,在一个存在竞争的市场环境下,其发展可能都会面临一些挑战,而要取得 绝对地位 ,就需要在商业组合和商业功能上进行有竞争力的商品和功能搭配,只有这样才能提升客流光顾购物中心的频率,提升商家的销售,创造更高的利润,同时也能够使更多的商家减少各种成本耗费,以此来保证租金能够按时、足额交纳。只有形成这种良性循环,提升租金才能成为可能。目前最为可能出现的问题是,开发商为吸引商家入驻往往会降低租金要求和合作条件,难免使零售商在成本诱惑下降低选址条件后签约,而一旦市场发生变化或者零售商市场判断出现失误,零售商销售和利润无法保证时,开发商租金的收取将会面临巨大障碍。从目前即将开业乃至尚在建设中的购物中心的招商条件上看,这种可能性应该不是杞人忧天的。 从地产产品的角度看,开发商所奉献的 作品 通常以 建筑视点 来体现,而其中商业与建筑的融合、商业规划、空间规划方面还存在一定欠缺,以致部分商业空间运用与后期运营要求产生空位,之后有的开发商不得不再返过来重新进行调整,自然会消耗和浪费无谓的资金和开发成本。目前存在的一个比较普遍的现象是,由于地价高启以及容积率方面的原因,中国两、三层的购物中心项目非常少,或者说几乎没有,这就使得商业配置出现了相应的难度。从中国比较多的垂直型、高达四、五层甚至更高的购物中心看,在店铺空间配置上存在仅仅考虑建筑本身而忽视商业属性的情况。在购物中心商业空间规划、人流动线与建筑本身的结合、建筑方面所体现出的人性化理念、满足大量客流的疏导、创造行销推广的共享空间、体现消费和文化特点的景观环境、商场周边的顺畅外部交通系统都是应该引起高度关注的环节,这是购物中心有别于其它一般建筑形式的重要特征。 从金融产品的角度看,在我国表现比较突出的问题是,为追求开发利益,很多项目采用出售商铺然后再返租的方法,引起了银行机构的关注,还款能力无法保证是迫使银行使出 杀手锏 的一个重要原因。再退一步考虑,为什么有一些国际基金公司不愿意参与项目合作呢?为什么银行会降低贷款和按揭比例?其实都与金融机构对 购物中心 后期运营预期不佳有关。 购物中心属于金融产品的根本特征在于它可以通过运营使资产保值乃至增值,用以回避市场利率、汇率波动所可能带来的资产损失,而在形成有价值的不动产之后,金融市场的冲击力会减小很多;也有一种情况,不少成功项目重新进行财务评估后,形成了更高的市场价值进行资产变现或者股权转化。而目前很多开发商所采用的直接套现的方式从根本上讲,仅仅是把长期投资转化为短期投资的折衷方案,从长一点的时间范围看,直接出售商铺与长期收取租金两种收益是无法相提并论的,直接出售商铺的真正收益会少很多。另外一个难点就是未来可能面临的困扰,商铺投资者所购买的仅仅是心理预期的升值潜力,一旦实际情况与其心理预期产生差距,商铺纠纷自然会产生。我们曾经在北京看到,有个别项目商铺投资者购买商铺后并不进行经营甚至不打算开业,而是等待商铺增值后再去转手出售,在这种情况之下, 购物中心 的整体性如何保证? 购物中心 还怎么可能实现增值呢?从长远来看,出售和返租必定从购物中心领域消失,取而代之的将是融资渠道的拓展和融资体制的完善。当然从金融角度看,出售商铺所产生的法律问题也是非常敏感的,而目前我国的法律体系在这些方面还不很健全,虽然这是一个迟早都要解决的问题,这一点也是影响金融机构拓展项目合作积极性的一个重要原因。 目前中国购物中心总体上处于观望甚至彷徨阶段,融资体制制约、商品种类不足、特色店铺缺乏、专业人才数量有限都成为主要的制约因素。应该说,作为迅速成长中的中国购物中心来说,进行阶段性的行业调控是非常必要的,而进一步强化购物中心的专业认识程度也是目前行业发展的一个必然趋势,这是保证今后中国购物中心得以健康发展的重要先决条件,也只有这样才能确立科学、切合国情的购物中心发展方向和发展模式。 中国购物中心的兴起、发展吸引和催生了为数不少并且实力不均的地产商和投资商以单纯的开发行为进入到这一领域,这就必然隐含着由于内在专业跨度而引发的专业理念、操作方式上的不对称性,当务之急是要尽早去考虑如何应对购物中心专业技术方面的挑战。 购物中心是一个融合商业、地产、金融的结合性产品,所以出于对项目未来预期的谨慎考虑,强化内功,提高自身在商业、地产、金融三个方面的专业整合能力是当前开发商所必须要考虑的重要问题。从国内比较成功的购物中心乃至国际范围的综合比较来看,这些购物中心大多具有很强的开发运营能力和专业人才作为支持条件,基于此也才确立了这些购物中心的成功者地位。但是从总体上我们也看到,专业问题被很多开发商所忽视的现象仍然非常普遍,这是制约中国购物中心顺利发展的障碍之一。从行业发展未来看,真正注重掌握购物中心专业技术的开发商一定会逐渐形成中国购物中心 主流开发商 、 主流运营商 阵营,并且进入到稳健的发展状态。

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