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青浦11套别墅遭信托“扫货”

发布时间:2019-10-09 14:10:02 编辑:笔名

“收购价”4.8万元/平方米 不少开发商都在考虑融资

近一年来鲜有成交的青浦海源别墅,近日忽遭“扫货”。

16日,四川信托有限公司在其网站发布了一款发行规模为3.495亿的信托产品,该项目的“标的”即是海源别墅在售的11套房源。

网上房地产显示,海源别墅目前有11套别墅房源可售,开盘时公布的参考价为4万元/平方米,可浮动幅度为20%。

据四川信托驻上海的一位李姓项目经理称,前述信托计划收购的11栋别墅属毛坯房,新设立的项目公司将在一年半时间内重新对其包装、打造,所用材料和技术都是顶级的,包装后的具有豪宅资质的别墅将重新上市,目标客户锁定为居住在上海的富豪,并采用一对一的服务方式,“到时的售价将是8万-10万元/平方米。”

信托产品热销

网上房地产显示,海源别墅位于青浦区朱家角镇,开盘于2009年5月,共计推出18套房源,目前可售套数为11套。2010年4月以来,该项目再无成交记录。

此番接手11套别墅的信托产品,全称为“四川信托-上海森泽股权投资集合资金信托计划”,由上海森泽和四川信托共同设立。其中,四川信托向合格投资者募集2.5亿元,上海森泽认购9950万元。

前述李姓项目经理称,目前该信托计划已处发行中期,发行效果很好,100万-200万元的小额投资份额已经约满,现在想要加入,出资额需在300万元以上,且最迟参与日期为下周一。

对于海源别墅售楼处工作人员所说的别墅房源仍在对外出售一说,前述李姓项目经理称,由于此番交易系收购该项目全部的剩余房源,属于两家公司层面的交易,售楼处可能并不知道详情,“项目早已经锁定,只差资金到位,估计最迟月底吧。”

“售价并不算低”

四川信托对于此项信托计划的安全边际同样信心满满。

前述信托计划书显示,该信托期限为18个月,每年分配一次收益;投资门槛为100万元;预期年化收益率为10%~13%。

“这些房源的市场价格约为58000元/平方米,而我们的收购价只有48000元/平方米。”前述李姓项目经理称,“在上海这样的地方,如此高端和稀缺的别墅资源,单价怎么可能只有三四万元?何况,重新上市的别墅只要能卖到3.8万元/平方米,我们就能保证投资者的本金和收益,因为项目公司本身也有3.5亿元的注入资金。”

前述信托计划书还称,海源别墅项目的超低容积率以及高绿化率等等,均决定了该项目的稀缺性。

但中国房产信息集团分析师薛建雄认为,海源别墅4.8万元/平方米的售价,不算高也不算低,“因为该项目从2009年至今的历史成交均价是4.69万元/平方米,5.8万元/平方米只是开发商的报价而已。”

至于信托计划书所称的一年半以后“8万-10万元/平方米”的售价,薛建雄称,虽然从长期来看,一些位置较好的房源是能够卖到这样的价格,但从目前的市场情况看,短期内要想以这样的价格成交有点难,“装修完成以后,多久能够全部卖完,也是一个问题。”

上海豪宅频遭扫货

值得注意的是,近来上海的豪宅尤其是别墅项目颇受“青睐”。

5月,位于松江的达安圣芭芭花园以12180元/平方米的均价出售67套类别墅房源。4月,松江佘山板块的别墅项目上海紫园,在一周内集中成交34套,成交均价高达10万元/平方米。

据薛建雄介绍,稍早前,中凯置地曾通过抵押中凯曼荼园的部分在建别墅,谋融资7亿元。

“目前上海豪宅市场总体低迷,很多项目价格都涨不动。”薛建雄说,受调控政策影响,开发商普遍面临资金紧张的问题,不少开发商均在考虑利用信托方式融资。

薛建雄分析,开发商采取此类手法融资,表明严厉的调控态势下,开发商仍在力争不降价,“降价是最后一步,不到万不得已开发商不会轻易使出。……如果到了三四季度,融资的办法已经用尽,而市场依然低迷,成交还是上不去,降价或将成为开发商不得不作出的选择。”

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